FAQ
Quel est le rôle d'un courtier ?
- Prêt immo : Depuis mi 2022, notre rôle a évolué. En effet, au-delà des meilleures conditions à obtenir, nous sommes aussi et surtout présents pour vous accompagner afin de vous diriger vers un établissement qui pourra et saura financer votre projet en tenant compte du taux d’endettement, mais aussi du taux d’usure.
- Prêt pro : Dans le cadre de la recherche d’un financement professionnel, nous avons un double rôle : obtenir des conditions qui correspondent à vos attentes (coût, mais aussi garanties) notamment au niveau du prêt, mais aussi du fonctionnement bancaire. En parallèle, une plus-value technique est nécessaire à la bonne compréhension du dossier par les banquiers qui vont l'étudier… C’est pour cela qu’il est important de maîtriser son sujet en posant des questions pertinentes en fonction du secteur d’activité, mais également de la structure juridique. Enfin, la complétude d’un dossier est indispensable au bon déroulement du projet : on évite ainsi les allers-retours multiples et la lassitude du banquier à redemander des éléments qui ne seraient pas présents dans le dossier.
Qu’est-ce-que le taux d’endettement ?
- Il s’agit d’un ratio permettant de calculer l’état de l’endettement sur un projet. Il se calcule de la façon suivante :
Charges (prêts, loyers à payer, pension alimentaire versée) / revenus (salaire ou rémunération gérance, loyers perçus pondérés entre 70 et 90%, retraite reçue, dividendes, pension alimentaire reçue)
Quel est le coût d’un courtier ?
- Nous sommes payés qu’au résultat. L’ensemble de la phase consultative est gratuite et vous ne nous devez rien si vous ne passez pas par notre solution. Ainsi, nous avons le droit de vous facturer seulement si vous trouvons un accord et que vous décidez de passer par l’offre que nous vous proposons.
Est-ce-que les honoraires de courtage sont prévus dans le plan de financement ?
- Bien évidemment, lorsque nous constituons un projet et montons un plan de financement, nous intégrons les honoraires dedans afin qu’il n’y ait aucune mauvaise surprise pour vous.
- Quelques astuces permettant d’avoir un dossier optimisé lors de la présentation de ce dernier :
- Des relevés de compte sans anomalie (frais de rejet, commission d’intervention, frais de jeux en ligne)
- Prouver une capacité d’épargne dans le cas d’un saut de charge
- Prévoir l’apport des frais (environ 11% sur de l’ancien et 5,5% sur du neuf)
- Eviter d’avoir des comptes sur des banques en ligne : de plus en plus de banques refusent de prendre les dossiers des futurs emprunteurs avec des banques en ligne.
Quels critères sont décisifs dans l’obtention d’un prêt immobilier ? Et professionnel ?
- Prêt immobilier : taux d’endettement < 35% et TAEG < taux d’usure / l’apport est un élément rassurant et l’épargne après projet également.
- Prêt professionnel : les 2 critères prépondérants sont l’apport (environ 10 à 20% + frais annexes ≥ non contractuel et discutable) ainsi que l’expérience du (des) futur(s) associé(s).
Que demandent les banques en contrepartie du crédit immobilier ?
- Elles vous font confiance pour un projet de vie et vous demande simplement de leur faire confiance sur le reste de la relation bancaire. Ainsi, elles demandent la domiciliation du salaire et la signature d’un mandat de mobilité bancaire (elles préviennent tous les organismes payeurs ou débiteurs du changement de compte), l’assurance du bien financé, l’épargne bancaire (livrets, PEL, CEL) et les parts sociales s’il s’agit d’une banque sociétaire.
Est-ce-que je peux aller voir une banque avant d’aller voir le courtier ?
- Vous avez bien sûr le droit de le faire. Néanmoins, dans ce cas, nous ne pourrons plus solliciter la banque en question. Dans une grande majorité des cas, les conditions dont nous bénéficions pour vous sont plus avantageuses que si vous sollicitez la banque en direct grâce aux conventions et aux volumes de prêts que nous faisons chaque année.
TAEG VS taux d’usure : c’est quoi et comment faire pour obtenir un crédit en cette période incertaine ?
- Nous sommes là pour vous rassurer et vous permettre l’accès au crédit. Grâce à nos partenariats, nous avons les meilleures conditions de prêts, mais aussi des solutions sur des délégations d’assurance qui nous permettent bien souvent d’avoir des solutions viables à vous proposer.
Normes HCSF : de quoi s’agit-il ?
- Le Haut Conseil de Stabilité Financière est un organisme à mi-chemin entre la Banque de France et le ministère de l’économie chargé de réguler la distribution du crédit immobilier en France. Depuis l’été 2021, il a légiféré sur de nouvelles règles applicables depuis le 01/01/2022.
Les principales règles à retenir sont :- Taux d’endettement maximum de 35%, assurance incluse.
- Durée d’emprunt maximum de 25 ans (+2 ans supplémentaire pour une construction neuve ou un projet VEFA).
- Méthode de calcul dite du différé locatif interdite quand il y a des revenus et charges locatives (toutes les banques calculent de la même façon, chacune avec une pondération du revenu locatif qui leur est propre).
Quels sont les étapes et délais de chacune d’elles ?
- Plusieurs étapes dans la constitution d’un dossier :
- 1er contact pour la découverte du projet (souvent un contact téléphonique).
- Pré-étude avec les principaux éléments permettant d’étudier la faisabilité d’un dossier ≥ retour sous 72 heures maximum après réception des documents.
- Si vous souhaitez qu’on travaille ensemble, envoi de tous les éléments nécessaires selon la typologie du projet puis envoi du dossier maximum 96h après la réception du dossier complet.
- Retour des banques sous 10 à 30 jours.
- Rendez-vous bancaire dans les 15 jours qui suivent avec questionnaire médical.
- Si pas d’anomalie sur les questionnaires médicaux et pas d’antécédent, édition des offres sous 10 à 30 jours.
Comment préparer son projet immobilier ?